재테크· 2026.08.20

2026년 세제개편안 발표, 주택 보유 유형별 세부담 변화 정리

정부가 발표한 2026년 세제개편안을 바탕으로 실거주 1주택자, 비거주 1주택자, 다주택자별 종합부동산세와 양도소득세 변화를 정리했다.

2026년 세제개편안 주요 내용

정부가 발표한 2026년 세제개편안은 부동산 보유세인 종합부동산세와 거래세인 양도소득세 체계를 개편하는 내용을 담고 있다. 이번 개편은 실거주 여부와 주택 보유 수에 따라 세 부담에 차이를 둔 것이 핵심이다.

종합부동산세는 보유 주택의 공시가격과 공정시장가액비율, 세율 등에 따라 결정된다. 실거주 1주택자는 공시가격 14억 원(시가 약 20억 원 기준)까지 종부세가 면제된다. 비거주 1주택자는 9억 원(시가 약 13억 원 기준)까지 공제된다. 다주택자는 보유 주택의 실거주 비율에 따라 4억 원에서 9억 원 사이의 공제를 적용받는다.

유형별 종부세 산식 및 기준

정부 자료에 따르면 주택 보유 유형에 따라 종부세 산정 기준이 다르게 적용된다. 특히 공시가격 14억 원 초과 실거주 1주택자는 상향된 공정시장가액비율과 세율이 적용될 수 있다.

유형	종부세 공제 기준	비고
실거주 1주택	공시가 14억	시가 약 20억 상당
비거주 1주택	공시가 9억	시가 약 13억 상당
다주택자	공시가 4억~9억	실거주 비율에 따라 차등

실거주 1주택자라 하더라도 공시가격 14억 원 초과 구간에서는 공정시장가액비율 70%와 조정된 세율이 적용되어 세 부담이 늘어날 수 있다.

양도소득세와 장기보유특별공제 변화

양도소득세 부문에서는 장기보유특별공제(장특공제) 체계가 정비된다. 실거주 1주택자는 기존 최대 80% 공제율이 유지되나, 양도차익 규모에 따라 공제 한도가 신설된다. 2028년에는 20억 원, 2029년부터는 10억 원으로 공제 한도가 축소된다.

비거주 1주택자와 다주택자의 경우, 보유 기간에 따른 장특공제 혜택이 단계적으로 축소된다. 비거주 1주택자는 2028년부터 20%, 이후 0%로 줄어들며, 다주택자는 기존 30%에서 15%를 거쳐 최종적으로 공제가 폐지될 예정이다.

입장별 대응 방향과 시장 전망

2026년 세제개편안에 따라 주택 보유자들은 각자의 상황에 맞는 대응이 필요하다. 실거주 1주택자는 종부세 시뮬레이션을 통해 거주 유지 여부를 결정해야 하며, 비거주 1주택자는 임대료 조정이나 실거주 전환을 검토할 수 있다. 다주택자는 처분 또는 보유 전략을 다시 세워야 한다.